استراتژی صبر و انتظار در بازار مسکن - وبلاگ دیدنی ها

به گزارش وبلاگ دیدنی ها، بازار معاملات مسکن که از ابتدای سال جاری به دلیل تاثیرپذیری از شرایط کلان اقتصادی و ریسک های غیراقتصادی، با رشد شتابان قیمت همراه بود، از نیمه فصل پاییز وارد فصل جدیدی از تحولات شد. این شرایط به خوبی از طریق بررسی و تحلیل آمار رسمی بانک مرکزی قابل ردیابی است. این گزارش نشان می دهد پس از هفت ماه متوالی، سرعت تورم ماهانه مسکن به طور قابل توجهی کاهش پیدا کرده است.

در عین حال شرایط به لحاظ حجم معاملات ثبت شده در بنگاه های املاک سطح شهر تهران نیز به سطح حداقلی رسیده است به طوری که می توان مطرح کرد بازار به جهت معاملات خرید و فروش به حالت تعطیلی درآمده است. اما ریشه بروز این شرایط جدید در بازار مسکن چیست؟ برای پاسخ به این سوال باید شرایط ورود و حضور متقاضیان در بازار خرید و فروش مسکن طی چندماه گذشته را مورد بررسی قرار داد. بررسی ها حاکی از آن است که در چندماه اخیر به ویژه از پایان تابستان سال جاری، متقاضیان سرمایه ای به دلیل شرایط سایر بازارهای دارایی، حضور پررنگی در بازار مسکن داشتند. به طوری که با خروج بخش عمده و قابل توجه متقاضیان مصرفی از این بازار ناشی از رشد شدید قیمت ها و کاهش شدید قدرت خرید، آنچه معدود معاملات ماهانه بازار خرید و فروش املاک را رقم می زد، حضور گروه دیگری از متقاضیان یعنی متقاضیان سرمایه ای در این بازار بود که همچنان به رشد قیمت ها امید داشتند. اما از نیمه فصل پاییز به نظر می رسد گروه زیادی از متقاضیان سرمایه ای نیز همچون گروه نخست از متقاضیان ناگزیر به کوچ از این بازار شدند. نکته مهم در مورد زمان حضور متقاضیان سرمایه ای در بازار مسکن آن است که این گروه تقاضای خود را بر بستر پیش بینی افزایش قیمت و وجود سطح حداقلی از تقاضای مصرفی در بازار شکل می دهند. بنابراین زمانی که تقاضای مصرفی تقریبا از بازار حذف می شوند؛ انتظار کاهش شدید تقاضای سرمایه ای در بازار دور از ذهن نیست.

طی سال جاری، بازار مسکن با هر دو وجه از این تحول سروکار داشت. به طوری که از یکسو افزایش سرسام آور قیمت مسکن در شهرهای بزرگ به ویژه پایتخت ناشی از افزایش قیمت زمین، مصالح ساختمانی و... تقریبا تقاضای مصرفی را از بازار حذف کرد و از سوی دیگر با معین شدن نتایج انتخابات آمریکا در آبان، اندک تغییری در چشم انداز بازارها از جمله بازار مسکن رخ داد. به نظر می رسد نتیجه این انتخابات فعلا انتظارات افزایش قیمت را تا حدودی کنترل می کند. تحت تاثیر همین دو عامل، حجم زیادی از تقاضای سرمایه ای از بازار مسکن خارج شده و معاملات به سطح معناداری کاهش پیدا کرد. البته در این یک نکته جالب و قابل توجه نیز وجود دارد که آن رشد قیمت به رغم وجود رکود معاملاتی در بازار مسکن طی ماه گذشته است. این موضوع در بازار ساخت وساز نیز صادق است. به طوری که به دلیل کاهش تقاضا برای ساخت وساز و آغاز پروژه های جدید ساختمانی، تقاضا برای خرید مصالح ساختمانی نیز چندان با رشد روبرو نبوده است. در نتیجه با از بین رفتن انتظارات تورمی، آهنگ رشد قیمت در بازار مسکن کند شده است.

اما اینکه شرایط پدید آمده در بازار مسکن پایدار خواهد بود یا نه، مساله دیگری است که با توجه به بی ثباتی شرایط کلان اقتصادی و سیاسی نمی توان پاسخ قطعی به آن داد. با وجود آنکه به نظر می رسد دولت تحت تاثیر نتیجه انتخابات آمریکا، گمان می کند تعاملات نفتی در سال آینده با رشد قابل توجهی روبرو خواهد شد و از همین رو در پیش نویس بودجه درآمدهای حاصل از تعاملات نفتی را در سطح بالایی پیش بینی کرده است، اما این شرایط از همین اکنون با قطعیت بالا قابل انتظار نیست. در نتیجه ممکن است بازار مسکن همچون سایر بازارها چندماه باقی مانده از سال جاری را با احتیاط طی کند. چراکه در شرایط نبود چشم انداز روشن و شفاف، تقاضای سرمایه ای که بخشی از حضور خود در بازار مسکن را منوط به حضور سطح حداقلی از تقاضای مصرفی در بازار می داند و همچنین تصویر روشنی از شرایط عوامل غیراقتصادی تاثیرگذار بر فرایند بازارها ندارد، ترجیح می دهد همچنان حضور خود در این بازار را به تعویق اندازد و برای سرمایه گذاری سایر بازارهای دارایی را که قدرت نقدشوندگی بالاتری دارند را انتخاب کند. در نتیجه به نظر می رسد شرایط رکود در معاملات همچنان بر بازار مسکن در چندماه آینده از سال جاری سایه اندازی کند. تنها در صورتی که اندکی شرایط اقتصادی کشور رو به بهبودی حرکت کند می توان امیدوار بود که تقاضای مصرفی نیز به تدریج و در یک فرایند دست کم یک ساله به بازار مسکن مجددا وارد شود.

در چنین شرایطی تغییر شرایط بازار مسکن در بخش عرضه و ایجاد رونق در بازار ساخت وساز سخت و سخت خواهد بود. از آنجاکه شرایط تحولات بازار ساخت وساز ریشه در تحولات اقتصاد کلان دارد و سیاست گذاری در این بخش مستقل از سایر بخش های اقتصادی امکان پذیر نیست. بنابراین تا زمانی که رشد اقتصادی به سطح مثبت نرسد، نمی توان امیدی برای بازگشت رونق به بازار ساخت وساز داشت. به ویژه آنکه در چند سال اخیر با رشد منفی اقتصادی روبرو بوده ایم. در این میان این نکته را نباید فراموش کرد که از آنجاکه رونق شکل گرفته در بخش معاملات بازار مسکن طی دو سال اخیر به همراه ایجاد رونق در بازار ساخت وساز و سمت عرضه نبوده است، در نتیجه یک رونق مطلوب به نفع گروه تقاضای مصرفی در بازار نیست، چراکه با رونق تولید و عرضه مسکن، به تدریج حضور تقاضای مصرفی نیز در بازار جان تازه می گیرد. اما در شرایط کنونی به دلیل شدت مسائل کلان اقتصادی و فرابخشی همچون نرخ بالای تورم عمومی، عملا بخش زیادی از خانوارهای ایرانی امکان حضور در این بازار را از دست داده اند. بنابراین برای فراهم ساختن امکان حضور مجدد تقاضای مصرفی در بازار مسکن، ابتدا باید شرایط کلان اقتصادی و درآمد خانوارها بهبود پیدا کند. آمارهای رسمی نشان می دهد در حال حاضر حجم اقتصاد کشور، مصرف خانوار و درآمد واقعی خانوار نسبت به سال 96 حدود 30 درصد کاهش پیدا کرده است. بنابراین برای آنکه تقاضای مصرفی امکان حضور در بازار مسکن را پیدا کند، باید فرایند کنونی اقتصاد کشور معکوس شود. با بهبود شرایط اقتصادی و قرارگیری اقتصاد کشور در جاده رونق، سیاست گذار می تواند از راه های مختلف همچون راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان، املاک و مستغلات، عرضه زمین، راه اندازی بازار اجاره داری حرفه ای و.. برای افزایش قدرت خرید و حضور تقاضای مصرفی در بازار مسکن برنامه ریزی کند.

البته نباید از این نکته غافل شد که اگر در سال 1400 رشد اقتصادی مثبت و به تدریج به سطح 3درصد برسد، در این صورت باید امیدوار بود که در سال 1410 سطح درآمد خانوار به سطحی معادل سال 96 برسد. بنابراین در چنین فضایی نیاز است با تغییر جهت شرایط اقتصاد کلان کشور، دولت بسته های مناسب سرمایه گذاری در بازار اجاره را تدوین و اجرایی کند تا از آن طریق با ساخت و عرضه زیاد و نرخ گذاری در استطاعت خانوارها، بتواند بخشی از تقاضای مصرفی را حمایت کند.

در مجموع باید بر این نکته تاکید کرد با توجه به آنکه بخش عمده ای از شرایط کنونی شکل گرفته در بازار مسکن ناشی از فاکتورهای برون بخشی است، بنابراین تا زمان به دست آمدن بهبود اقتصادی، می توان با اقداماتی از وخامت بیشتر شرایط جلوگیری کرد.